Home Diensten VvE beheer

VvE advies: wetgeving

Het wordt steeds belangrijker om goed op de hoogte te zijn van wettelijke verplichtingen en rechtelijke uitspraken. CBB krijgt vanuit de dagelijkse praktijk veel informatie over de wijzigingen op dit gebied. Diverse belangrijke juridische zaken hebben wij voor u op een rijtje gezet.

Van toepassing zijnde wetgeving:
Uitgangspunt bij de regelgeving voor appartementen en Verenigingen van Eigenaars is het appartementsrecht. Een korte omschrijving van de belangrijkste onderdelen:

• De splitsing in appartementen wordt vastgelegd in een notariële akte: 'de splitsingsakte'.
• Het modelreglement én de afwijkingen daarvan in de akte van splitsing vormen samen het Reglement van Splitsing voor het specifieke - in de splitsingsakte - nader omschreven gebouw. Wijziging van dit reglement kan vanaf 1 mei 2005 uitsluitend plaatsvinden met medewerking van alle appartementseigenaren. Met medewerking van het bestuur van de VvE kan wijziging ook plaatsvinden als ten minste 4/5 van de stemmen van de leden voor wijziging zijn. Deze regel geldt alleen voor nieuwe splitsingen vanaf 1 mei 2005. Voor splitsingen van vóór deze datum geldt de regel vanaf 1 mei 2008.
• Voor gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw en gemeenschappelijke installaties bevat het reglement een aantal gebruiksbepalingen en een regeling over ieders verplichte bijdrage in de kosten van onderhoud en gebruik.
• Als appartementseigenaar ben u onderdeel van een leefgemeenschap. Hiernaar behoort men zich te gedragen. Regels hiervoor zijn te vinden in het reglement. De VvE kan ervoor kiezen een dergelijk huishoudelijk reglement op te stellen. Dit is overigens niet verplicht, maar hierin kunnen met de gezamenlijke appartementseigenaars afspraken worden gemaakt van huishoudelijke aard. Problemen kunnen hierdoor worden voorkomen. Iedere appartementseigenaar moet zich aan het reglement houden, anders kunnen sancties volgen in de vorm van een berisping of zelfs een boete.

De belangrijkste wijzigingen in het appartementsrecht vanaf 1 mei 2005:

• Een VvE kan voortaan bij meerderheid besluiten de splitsingsakte te wijzigen.
• Een bestaande VvE mag pas in 2008 meerderheidsbesluiten nemen.
• De splitsingsakte vermeldt de verhouding van aandelen in het complex.
• Een reservefonds is verplicht gesteld (de hoogte van de middelen in dit fonds echter niet…).
• Ook onbebouwde grond is te splitsen in appartementen.
• Regels over informatie omtrent openstaande bijdragen, zodat de koper van een appartement niet voor grote verrassingen komt te staan.
• Een VvE kan voortaan al opgericht worden wanneer alle appartementsrechten nog in één hand zijn.

Belangrijke aandachtspunten voor elk van de partijen op een rijtje:

De Vereniging van Eigenaars:

• De Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
  
• De Vereniging van Eigenaars vertegenwoordigt de appartementseigenaren en bestaat uit het bestuur en de vergadering van appartementseigenaren.
  
• Het doel van een Vereniging van Eigenaars is de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Dit houdt in dat voor instandhouding en het onderhoud van het gebouw en de daarbij behorende technische installaties gezorgd wordt voorzover deze voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn.
  
• Sinds 1 mei 2005 is de vereniging verplicht een reservefonds aan te houden (nieuwe vereniging per die datum, bestaande vanaf 1 mei 2008).
  
• De Vereniging van Eigenaars ziet toe op het nakomen van verplichtingen van appartementseigenaren.
  
• Alle appartementseigenaren hebben toegang tot de vergadering van Vereniging van Eigenaars. Besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij dit anders bepaald wordt.
  
• De appartementseigenaren en de gebruikers van de voor het gebruik als afzonderlijk geheel bestemde gedeelten zijn verplicht een bestuurder en door hem aan te wijzen personen toegang tot die gedeelten te verschaffen, wanneer dit voor de vervulling van de taak van het bestuur noodzakelijk is.
  
• De VvE is bevoegd regels te stellen over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes.
  
• De ledenvergadering moet de begroting voor het volgend boekjaar goedkeuren en geeft haar fiat aan de rekening en verantwoording van de uitgaven van het afgelopen boekjaar.
  
• De VvE kan ook contracten afsluiten met een aannemer of schilder voor het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan/in de gemeenschappelijke ruimten.

Bestuur:

• Het bestuur van een vereniging wordt benoemd door de algemene ledenvergadering en wordt in principe gevormd door een deel van de leden. Het bestuur kan ook gevormd worden door een derde partij. Bijvoorbeeld een professional die (een deel van) de taken op zich neemt.
  
• Bij het bestuur van een vereniging komt daarbij een aantal zaken om de hoek kijken, waarvoor soms enige expertise is vereist. Deze expertises zijn als volgt onder te verdelen:
  - financieel beheer
  - administratief beheer
  - technisch beheer
  - juridisch beheer
  
• Het bestuur zorgt voor de dagelijkse gang van zaken, beheert het geld van de vereniging en ziet toe op de uitvoering van reparaties, dagelijks onderhoud en dergelijke. Men kan er terecht voor alles wat het onderhoud van gebouw en installaties betreft.
  
• Tenzij de statuten anders bepalen, wijst het bestuur uit zijn midden een voorzitter, een secretaris en een penningmeester aan.
  
• Naast het bestuur is er soms een huismeester, vaak in dienst van de VvE.
  
• Het bestuur stelt jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar de balans en de staat van baten en lasten op.
  
• Het bestuur brengt op een algemene vergadering, in principe binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, een jaarverslag uit over de gang van zaken in de vereniging en over het gevoerde beleid. Het legt de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering over.
  
• Jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar van de vereniging maakt het bestuur een jaarrekening op en legt deze ter inzage voor aan de leden.
  
• Het bestuur zorgt ervoor dat de besluiten die zijn genomen in de ledenvergadering daadwerkelijk worden uitgevoerd.
  
• Tenzij anders bepaald wordt de voorzitter van de vergadering van Vereniging van Eigenaars door de vergadering uit de leden benoemd. Zowel de voorzitter als het bestuur van de vereniging zijn bevoegd de vergadering bijeen te roepen.
  
• Bij afwezigheid van het bestuur wordt dit vervangen door de voorzitter van de vergadering van eigenaars, tenzij in de statuten of door de vergadering een andere voorziening is getroffen.

Eigenaar:

• Iedere appartementseigenaar is lid van de Vereniging van Eigenaars.
  
• Met de koop van een appartementsrecht wordt u als eigenaar automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars.
  
• Bij aan-/verkoop. Als koper van een appartementsrecht koopt u een deel van een groter geheel. Hiermee wordt u appartementseigenaar.
  
• Een appartementsrecht is tevens voor splitsing vatbaar, waarmee ook weer een VvE opgericht wordt.
  
• Bij ondersplitsing komen de stemmen van de appartementseigenaar toe aan degenen die bij ondersplitsing appartementsrechten verkregen hebben. De stemmen worden uitgebracht door het bestuur van de bij de ondersplitsing opgerichte Vereniging van Eigenaars. Het bestuur van deze Vereniging van Eigenaars is bevoegd om in de vergadering het woord te voeren.
  
• De gezamenlijke appartementseigenaren zijn verplicht het geheel in stand te houden, zoals in de splitsingsakte omschreven is.
  
• De splitsing geschiedt door een notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers.
  
• Aan het origineel van de akte van splitsing wordt een zogenaamde splitsingstekening gehecht die de begrenzing van de appartementen bepaalt.
  
• Een appartementsrecht is een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken.
  
• Onderdeel van de akte van splitsing is het reglement dat duidelijkheid schept over de verantwoordelijkheden en (financiële) verplichtingen van de appartementseigenaren en de statuten van de vereniging.
  
• De aandelen die bij de splitsing ontstaan zijn in principe gelijk, tenzij dit bij de akte van splitsing anders afgesproken is. In deze verhoudingen wordt tevens door de appartementseigenaren een bijdrage betaald om de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen, te dekken.
  
• De koper van een appartementsrecht is niet verder aansprakelijk voor eventuele betalingsachterstanden van de verkoper dan uit de opgave van de verenging blijkt.

Deze tekst is met grote zorg samengesteld. Het doel is niet geweest volledig te zijn. Dit is een selectie uit een aantal kernpunten uit de wetgeving die van toepassing is op Verenigingen van Eigenaars.
Aan deze informatie kunt u geen rechten ontlenen. Voor meer informatie kunt u terecht bij uw CBB-adviseur.

Naar boven