Bij vastgoedtransacties worden er de nodige garanties verlangd om risico’s zoveel mogelijk uit te sluiten. Buiten garanties met betrekking tot aanspraken en beperking betreft het ook veiligheid en milieu zoals bijvoorbeeld op het gebied van asbest of mogelijke verontreiniging. Daarnaast is er het aspect van mogelijke gebreken. Koper en verkoper hebben hier plichten in. De verkoper heeft een mededelingsplicht en de koper een onderzoeksplicht. Is er een mededelingsplicht van de verkoper dan prevaleert deze plicht veelal boven de onderzoeksplicht van koper.
Een onroerende zaak dient te beantwoorden aan de overeenkomst (art. 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. (7:17 lid 2 BW). Dit is de conformiteitseis.
De constructieve veiligheid van breedplaatvloeren vaststellen is niet iets wat met een gebruikelijke opname, keuring of due diligence kan. Het is zeer specialistisch werk.
Gebaseerd op de informatie over de breedplaatvloerenproblematiek behoort een eigenaar nu bekend te zijn met een mogelijk risico van de vloeren binnen zijn gebouw en hier onderzoek naar te verrichten. Of dit ook gebeurt wordt door gemeenten bewaakt.
Het ligt in de lijn der verwachting dat, bij vastgoedtransacties van gebouwen binnen de risicocategorie, er iets extra’s over het voldoen van de vloeren wordt ‘geregeld’ binnen het deel garanties.
Enkel objectief onderzoek uitgevoerd door een specialist kan uitwijzen of een gebouw ook constructief veilig is.
De melding dat een en ander is onderzocht en veilig is bevonden zal niet volstaan. Onderzoek moet volgens een bepaalde methode worden verricht om het ook als voldoende waardevol aan te kunnen merken.
Er is nog geen standaard bepalingsmethode voor dit type onderzoek.
Twee documenten zijn momenteel richtinggevend voor het identificeren van kritische vloerconstructies. Dit betreft 1. een informatiedocument met stappenplan en 2. een nadere toelichting. De documenten zijn, in opdracht van BZK, door bureau Hageman opgesteld. Voor het berekenen, de controle of vloeren ook voldoen, worden de nodige slagen om de arm gehouden. Zo worden constructies van normaal grindbeton of opgeruwd zelfverdichtend beton voorlopig voldoende veilig geacht. Nog niet alle constructieve eigenschappen relevant voor de problematiek zijn in beeld. Voor verschillende configuraties wordt aanvullend experimenteel onderzoek uitgevoerd. Voor verschillende typen vloeren worden nog rekenregels opgesteld. De geschetste werkwijze voor het inventariseren, rekenen en beoordelen is dan ook de nodige mitsen en maren.
Een fragment uit de toelichting op het stappenplan voor de beoordeling van breedplaatvloeren:
De huidige controles en berekeningen hebben beperkingen. Pas als alle facetten van het probleem bekend zijn kan een objectieve beoordeling, bij voorkeur gebaseerd op een erkende bepalingsmethode, plaatsvinden. Ondanks de huidige beperkingen is het uiteraard noodzakelijk dat er nu actie wordt ondernomen.
Zonder erkende bepalingsmethode is het aannemelijk dat er tzt, een 2e beoordeling moet worden verricht. Dit zal ook actueel worden indien de overheid, bij nader inzien, overgaat tot verplicht aantoonbaar voldoen. Ook dan is een bepalingsmethode relevant voor toezicht en handhaving. Het is onwaarschijnlijk dat wordt volstaan met “De constructeur heeft er nog eens aan gerekend en het zit wel goed”, de manier waarop is bepalend.
Dat vloeren mogelijk niet voldoen zal op verschillende manieren consequenties hebben, onder andere bij vastgoedtransacties. Het is voor de vastgoedeigenaar op dit moment een potentieel portefeuille- en gebruiksrisico met mogelijke consequenties voor de waarde van het object, inkomsten, en kosten bij te nemen maatregelen.
Los van vereisten die zich gaandeweg ‘aandienen’, is er uiteraard ook het ethische aspect, de morele verantwoordelijkheid. Kun je het maken om te verzwijgen dat er een mogelijke risicovloer in je gebouw zit in de ‘hoop’ dat niemand er over begint en het wel oké is?
Voor te nemen versterkingsmaatregelen geldt dat leveranciers van ‘oplossingen’ opereren in een situatie waarbij de bepalingsmethode niet volledig is. Dit zet druk op wat er gegarandeerd kan worden bij te nemen maatregelen. Het zou dan ook goed zijn als die bepalingsmethode er snel komt.
Pieter Plass
